В пособие включены основные теоретические вопросы и ответы на них, рассмотрены решения прикладных задач, закрепляющие усвоение базовых подходов и методов, приведены варианты анализа практических ситуаций. Отдельно выделены задачи и тесты для самостоятельной подготовки, которые могут быть использованы для самоконтроля усвоенных знаний. Предназначено для студентов факультета экономики и менеджмента, изучающих дисциплину «Экономика недвижимости».

• УДК 330.1:658.2(075.8)
  • УДК 330.1:658.2(075.8)
    • УДК 330.1:658.2(075.8)
      • УДК 330.1:658.2(075.8)
• Введение
• 1. РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ: СОДЕРЖАНИЕ ОСНОВНЫХ ПОНЯТИЙ, ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫЕ И НОРМАТИВНЫЕ ПРАВОВЫЕ АКТЫ
  • 1.1. Содержание основных понятий
    • 1.1. Содержание основных понятий
      • 1.1. Содержание основных понятий
        • 1.1. Содержание основных понятий
          • 1.1. Содержание основных понятий
            • Какие составляющие входят в понятие «недвижимое имущество»?
            • Перечислите основные этапы жизненного цикла объекта недвижимости. В чем основное отличие этапов жизненного цикла недвижимости от жизненного цикла любого товара?
            • В чем отличие экономического срока жизни объекта недвижимости от фактического, а эффективного возраста объекта – от действительного?
            • Назовите основные отличия движимого имущества от недвижимого имущества. Какие физические признаки присущи недвижимому имуществу?
            • Перечислите права собственника на недвижимость.
            • Предусмотрен ли действующим законодательством переход имущества, находящегося в собственности государства?
            • Назовите основное отличие между правом хозяйственного ведения и оперативного управления.
            • Подлежат ли государственной регистрации обременения объекта недвижимости?
            • Переходит ли право собственности банку-залогодержателю, в случае, если собственник объекта недвижимости, обремененного ипотечным кредитом, не выполнит условия договора ипотеки и не вернет ссуду?
            • В какой момент возникает право собственности у покупателя объекта недвижимости?
            • Какие требования являются обязательными для договора аренды?
  • Карты тестового контроля
  • 1.2. Экономика объекта недвижимости
    • 1.2. Экономика объекта недвижимости
      • 1.2. Экономика объекта недвижимости
        • 1.2. Экономика объекта недвижимости
          • 1.2. Экономика объекта недвижимости
            • Перечислите свойства недвижимости как экономического блага.
            • Какие функции выполняет недвижимость как экономическое благо?
            • Как подразделяют арендную плату в зависимости от покрытия эксплуатационных расходов арендатором?
            • Возможно ли изменение ставки аренды в течение периода договора аренды? В чем основное отличие между индексируемой арендной платой и наращиваемой (процентной) арендной платой?
            • Перечислите основные ценообразующие факторы, которые оказывают влияние на размер рыночной арендной платы.
            • Какие виды доходов принято включать в потенциальный валовой доход?
            • Символы и формулы для расчета
              • Eo = Ec + Ev, Eo = Ieg ( KEo, где KEo – рыночный коэффициент операционных расходов
            • Как рассчитать рыночный коэффициент недозагрузки и коэффициент неплатежей?
            • Если потенциальный валовой доход был получен как произведение контрактной арендной ставки и арендной площади, то следует ли отнимать рыночные потери от недозагрузки и потери от неплатежей?
            • При составлении бюджета объекта по какому принципу принято разделять операционные расходы на постоянные и переменные?
            • Если резерв на замещение не учесть в операционных расходах, то как изменится поток доходов?
      • По видам производимых работ различают:
        • По видам производимых работ различают:
          • По видам производимых работ различают:
            • Для получения чистого операционного дохода, какие налоги следует вычесть из эффективного валового дохода?
      • Земельный налог. Плательщики: собственники земли, землевладельцы, землепользователи. Налоговые ставки на территории Санкт-Петербурга устанавливаются с 1 января 2006 года в следующих размерах [6]:
      • Налог на имущество. Плательщиками налога на имущество являются предприятия, их филиалы, имеющие отдельный баланс и расчетный счет, в том числе и иностранные юридические лица.
        • Налог на имущество. Плательщиками налога на имущество являются предприятия, их филиалы, имеющие отдельный баланс и расчетный счет, в том числе и иностранные юридические лица.
          • Налог на имущество. Плательщиками налога на имущество являются предприятия, их филиалы, имеющие отдельный баланс и расчетный счет, в том числе и иностранные юридические лица.
            • Как рассчитать расходы на страхование?
      • Расходы на страхование. Расходы на страхование включаются в состав операционных расходов в виде страховых взносов. Страховой взнос равен произведению страховой суммы на страховой тариф. Страховая сумма не должна быть больше действительной стоимости (рыночной стоимости). При наступлении страхового случая страховщик обязан выплатить собственнику долю ущерба пропорционально отношению страховой суммы к действительной стоимости. К страховым рискам относят пожары и взрывы от различных причин, аварии коммуникаций и повреждение застрахованного имущества водой, противоправные действия третьих лиц, стихийные бедствия. Расходы на страхование, включаемые в операционные расходы, можно представить в виде формулы:
        • Расходы на страхование. Расходы на страхование включаются в состав операционных расходов в виде страховых взносов. Страховой взнос равен произведению страховой суммы на страховой тариф. Страховая сумма не должна быть больше действительной стоимости (рыночной стоимости). При наступлении страхового случая страховщик обязан выплатить собственнику долю ущерба пропорционально отношению страховой суммы к действительной стоимости. К страховым рискам относят пожары и взрывы от различных причин, аварии коммуникаций и повреждение застрахованного имущества водой, противоправные действия третьих лиц, стихийные бедствия. Расходы на страхование, включаемые в операционные расходы, можно представить в виде формулы:
          • Расходы на страхование. Расходы на страхование включаются в состав операционных расходов в виде страховых взносов. Страховой взнос равен произведению страховой суммы на страховой тариф. Страховая сумма не должна быть больше действительной стоимости (рыночной стоимости). При наступлении страхового случая страховщик обязан выплатить собственнику долю ущерба пропорционально отношению страховой суммы к действительной стоимости. К страховым рискам относят пожары и взрывы от различных причин, аварии коммуникаций и повреждение застрахованного имущества водой, противоправные действия третьих лиц, стихийные бедствия. Расходы на страхование, включаемые в операционные расходы, можно представить в виде формулы:
            • Какие виды работ следует учитывать при планировании расходов на уборку территории?
            • Какие виды операционных расходов принято относить к переменным?
  • Примеры решения задач
    • Примеры решения задач
      • Примеры решения задач
        • Примеры решения задач
          • Примеры решения задач
            • Перечислите основные критерии эффективности хозяйствования.
            • Раскройте понятие «операционный левередж» применительно к объекту недвижимости.
  • Карты текущего контроля
• 2. ВЛИЯНИЕ СТРАТЕГИЧЕСКИХ НАПРАВЛЕНИЙ В РАЗВИТИИ ЭКОНОМИКИ СТРАНЫ НА РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ
  • 2.1. Развитие рынка недвижимости
    • 2.1. Развитие рынка недвижимости
      • 2.1. Развитие рынка недвижимости
        • 2.1. Развитие рынка недвижимости
          • 2.1. Развитие рынка недвижимости
            • Дайте определение рынку недвижимости и определите место рынка недвижимости в экономической среде (рис. 2.1).
            • Определите недостатки и достоинства рынка недвижимости.
            • Проведите сегментацию рынка недвижимости по виду собственности.
            • Что принято называть картой рынка недвижимости, приведите пример.
            • Перечислите основных и профессиональных участников рынка недвижимости.
            • Перечислите отличительные черты рынка недвижимости от совершенного рынка?
            • Какие этапы рыночного исследования Вам известны?
            • Перечислите достоинства и недостатки вторичных данных.
            • Перечислите главные задачи маркетинговых исследований на рынке недвижимости.
            • Перечислите отличительные свойства информации, с которой приходится работать аналитикам рынка недвижимости.
            • Приведите классификацию рыночных исследований.
            • Почему для исследования используется аппарат теории математический статистики?
            • Приведите пример раскрывающий понятия генеральной совокупности и выборочного наблюдения (выборка).
            • Какие ошибки могут возникать при формировании выборки?
            • Какими параметрами можно охарактеризовать выборку?
            • Какие этапы предшествуют основному анализу данных?
            • Как построить доверительный интервал для параметров статистических рядов?
            • Как обосновать наличие связи между переменными?
            • Таблица регрессионной статистики.
            • Какие методы статистического анализа используются при прогнозировании арендного дохода (стоимости) объекта недвижимости?
            • Как построить прогноз, если арендный доход (стоимость) объекта недвижимости за анализируемый период менялся по степенной зависимости?
            • Как построить динамический ряд в относительных показателях?
  • Примеры решения задач
  • Тесты и задачи для самостоятельной подготовки
  • 2.2. Государственная политика
  • в развитии рынка недвижимости
    • в развитии рынка недвижимости
      • в развитии рынка недвижимости
        • в развитии рынка недвижимости
          • в развитии рынка недвижимости
            • Как устанавливается равновесная цена на рынке недвижимости?
            • Взаимосвязь между шестью функциями сложного процента. Все функции сложного процента основаны на формуле для коэффициента будущей стоимости единицы, их можно разбить на прямые и обратные функции (табл. 2.18).
  • Примеры решения задач
    • Примеры решения задач
      • Примеры решения задач
        • Примеры решения задач
          • Примеры решения задач
            • Раскройте понятие девелопер и перечислите его основные функции.
  • Примеры решения задач
    • Примеры решения задач
      • Примеры решения задач
        • Примеры решения задач
          • Примеры решения задач
            • В каком случае корректируют денежные потоки и критерий IRR и рассчитывают MIRR и FMRR.
  • Задачи для самостоятельной подготовки
  • 2.3. Взаимодействие недвижимости с финансовым рынком
    • 2.3. Взаимодействие недвижимости с финансовым рынком
      • 2.3. Взаимодействие недвижимости с финансовым рынком
        • 2.3. Взаимодействие недвижимости с финансовым рынком
          • 2.3. Взаимодействие недвижимости с финансовым рынком
            • Назовите особенности ипотечных кредитов
            • Назовите условия для положительного, отрицательного и нулевого финансового левереджа
            • Финансовый
            • Финансовый левередж
  • Примеры решения задач
  • Задачи для самостоятельной подготовки
• 3. ПРИНЦИПЫ И ТЕХНОЛОГИИ
• ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ.
• МЕТОДЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ,
• ИХ ПРАКТИЧЕСКОЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ.
• ОФОРМЛЕНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ
  • 3.1. Оценка недвижимости для целей управления
    • 3.1. Оценка недвижимости для целей управления
      • 3.1. Оценка недвижимости для целей управления
        • 3.1. Оценка недвижимости для целей управления
          • 3.1. Оценка недвижимости для целей управления
            • Какие виды стоимости утверждены в нормативных документах оценочной деятельности?
            • Какими принципами руководствуется оценщик недвижимости?
  • 3.2. Сравнительный подход к оценке объекта
  • Примеры решения задач
  • Задачи для самостоятельной подготовки
  • 3.3. Затратный подход к оценке объекта
    • 3.3. Затратный подход к оценке объекта
      • 3.3. Затратный подход к оценке объекта
        • 3.3. Затратный подход к оценке объекта
          • 3.3. Затратный подход к оценке объекта
            • Какие нормативы включены в сметно-нормативную базу ценообразования в строительстве в 2001 г?
            • Какие методы используются для оценки сметной стоимости строительства?
            • Какие издержки включены в сметную стоимость строительно-монтажных работ?
            • Как можно оценить рыночную прибыль предпринимателя?
            • Какие виды износа Вам известны?
            • Какие методы оценки земельных участков можно использовать при затратном подходе?
  • Примеры решения задач
  • Задачи для самостоятельной подготовки
  • 3.4. Доходный подход к оценке недвижимости
  • Примеры решения задач
  • За дачи для самостоятельной подготовки
  • 3.5. Выбор варианта наилучшего и наиболее эффективного использования объекта
• БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК