Объектом исследования является торгово-развлекательный комплекс «Родео Драйв», расположенный по адресу: Санкт-Петербург, пр. Культуры, д. 1. Целью выпускной квалификационной работы является определение варианта наилучшего и наиболее эффективного использования исследуемого объекта. В ходе работы было проведено исследование коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга, а именно торговой и гостиничной, а также выявлены различные тенденции их развития. Произведен анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка как условно свободного, рассмотрены варианты использования земельного участка, которые являются физически возможными, экономически обоснованными, финансово осуществимыми. Анализ показал, что для достижения наивысшей стоимости земельного участка должен быть осуществлен вариант строительства торгового центра. По итогам анализа наилучшего наиболее эффективного использования земельного участка с имеющимся улучшением было определено, что максимальную чистую текущую стоимость приносит вариант текущего использования. Также был проведен анализ рисков для получения дополнительных параметров эффективного использования земельного участка. Заключительные выводы и результаты расчетов могут быть использованы при принятии управленческих решений в отношении рассмотренного объекта.

The object of the study is a shopping and entertainment center “Rodeo Drive” located at: St. Petersburg, Prospekt Kultury, 1. The objective of the final qualifying work is providing a reliable analysis of the best and most efficient use of the researched real estate. The research of commercial real estate in St. Petersburg was provided, namely the trade and hotel real estate, and also identified different trends in their development. The analysis of the best and most effective use of the land as a conditionally free was performed considering the options for the use of land that are physically possible, economically and financially feasible. The analysis showed that in order to achieve the highest value of the land should be chosen the option of building a shopping and entertainment center. According to the results of the analysis of the best and most effective use of the land with the improvement it was stated that the option of current use brings the maximum net present value. The risk analysis was carried out to obtain additional parameters influencing the decision making process of the best use of the land plot. Final conclusions and the results of calculations can be used during the process of management decision-making in relation to the object of the study.

• УТВЕРЖДАЮ
• ЗАДАНИЕ
  • Задание принял к исполнению «18» февраля 2019г.
• Введение
• 1 ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ИССЛЕДОВАНИЯ И АНАЛИЗ ОКРУЖАЮЩЕЙ СРЕДЫ
  • 1.1 Описание объекта
  • Описание земельного участка
  • Информация об основных характеристиках земельного участка, на котором расположено исследуемое здание, представлена в таблице 1 [1].
  • Таблица 1.1 – Характеристика земельного участка
  • Рисунок 1.1 – Схема земельного участка
  • Объект исследования располагается в функциональной зоне ТРЗ-1 (см. рисунок 1.2), а также его высотный регламент в 20 метров наглядно показан на рисунке 1.3.
  • Рисунок 1.2 – Высотный регламент земельного участка
  • Основным моментом, который может повлиять на дальнейшее принятие решений может стать территориальная зона, где располагается исследуемый земельный участок. Туристско-рекреационная зона накладывает серьезные ограничения на возможные варианты застройки....
  • Описание улучшения
  • 1.2 Анализ окружающей среды
  • Анализ ближайшего окружения
  • Анализ местоположения
  • Объект исследования расположен на границе двух спальных районов и пересечении крупных транспортных магистралей. Он находится на стыке Калининского и Выборгского районов города. Наглядно это показано на рисунке 1.9.
  • Предполагаемые потребители могут быть как из Выборгского, так и из Калининского районов, в связи с чем целесообразно охарактеризовать каждый из них.
  • Краткое описание районов
  • Районы расположены в северной части города и характеризуются высокой численностью населения.
  • Фактически участок находится в Калининском районе, который по данным на 2018 год занимает 2-ое место по численности населения среди всех районов города. Также он стабильно продолжает расти: постоянный приток обеспечивают приезжие люди.
  • Вдобавок Выборгский район следует сразу за Калининским и занимает 3 место (509 592 человек).
  • Однако плотность населения резко разнится. В Калининском районе – 13396,2 чел/кв. м, а в Выборгском – 4411,3 чел/кв. м. Это объясняется плотностью жилой застройки и обновленностью жилого фонда.
  • Южная часть в Калининском районе является территорией расположения промышленной зоны, северная – это спальные кварталы с плотной застройкой. Их площадь составляет 40,18 кв. км и 115,52 кв. км соответственно.
• 2 АНАЛИЗ РЫНКА
  • 2.1 Прогноз социально-экономического развития Российской Федерации на 2019 год
  • Одним из основных источников, определяющим ожидаемые значения экономических показателей, является Госбюджет. Этот финансовый документ официально закрепляет планку экономического развития для страны на предстоящий год [4]. Из его положений следуют числ...
  • 2.2 Анализ коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга
  • Основными тенденциями за 2018 год стали:
  •  Увеличение объема иностранных инвестиций на 16% в сравнении с 2017 годом. Итог - 99,7 млрд рублей [6].
  •  Второй год подряд торговая недвижимость – самый востребованный сегмент.
  •  Сохранение одной из лидирующих позиций по объему инвестиций в недвижимость среди всех регионов РФ (см. рисунок 2.1).
  • Рисунок 2.1 – Структура инвестиций в недвижимость по регионам РФ
  • Торговая недвижимость
  • Об эффективности использования торговых площадей и их операционной деятельности позволяют судить основные индикаторы рынка торговой недвижимости. Их можно увидеть на рисунке 2.2, где также прослеживается общая положительная динамика [7].
  • Рисунок 2.2 – Основные индикаторы рынка
  • Предложение
  • К существующим торговым площадям прибавились лишь два торговых центра за весь 2018 год. Они являются специализированными. Первый – это самый большой в городе мебельный центр «Богатырь» (Приморский район), второй – достроившаяся очередь аутлета в Outle...
  • Рисунок 2.3 – Динамика общего предложения торговых площадей и новое строительство 2007-2019 года
  • Несмотря на почти полное отсутствие девелоперских проектов по строительству новых классических торговых центров, в Санкт-Петербурге активно проходит реновация и разработка реконцепций существующих объектов (см. рисунок 2.4). Например, торговые комплек...
• 3 ОПРЕДЕЛЕНИЕ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ВАРИАНТА ИСПОЛЬЗОВАНИЯ
  • 3.1 Анализ использования земельного участка как условно свободного
  • При варианте использования земельного участка как условно свободного можно сделать вывод, что строительство нового торгового комплекса гораздо выгоднее и увеличивает стоимость земли.
  • 3.2 Анализ использования земельного участка с имеющимися улучшениями
• 4 АНАЛИЗ РИСКОВ
• ЗАКЛЮЧЕНИЕ
• СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ