Details

Данная работа посвящена анализу и исследованию офисной недвижимости, разработке подходов к ее эффективному управлению и использованию. Главным объектом выступает здание, расположенное по адресу: г. Санкт-Петербург, ул. Кантемировская д. 11, строение 1. Задачи, которые решались в ходе исследования: 1. Анализ теоретических положений наиболее эффективного использования объекта недвижимости. 1.1 Проведение исследования современных подходов к управлению офисной недвижимости. 2. Осуществить анализ коммерческой недвижимости по России и Санкт-Петербургу. 3. Рассчитать стоимость ЗУ как условно свободного и с улучшениями. (для трёх вариантов использования). 3.1 Произвести расчет и обоснование необходимых базовых экономических показателей. 4. Провести анализ чувствительности и сценариев для всех вариантов использования (ЗУ с улучшениями и без). В результате анализа специфики офисной недвижимости и особенностей управления ею, был сформирован пул допустимых вариантов использования. Для достижения данных результатов в работе были использованы/разработаны следующие информационные технологии, в том числе программное обеспечение, облачные сервисы, базы данных и прочие: Project Expert, Statistica 13, Acrobat Reader, Kaspersky Endpoint Security, Google Chrome, Firefox, Yandex Browser, Консультант Плюс Эксперт (обновляемая версия), нормативная документация предприятия АО «ОДК-Климов».

This study is devoted to the analysis and research of office real estate, as well as the development of approaches for its efficient management and utilization. The primary object of the research is a building located at: 11 Kantemirovskaya Street, Building 1, Saint Petersburg. The research sets the following goals: 1. Analysis of theoretical foundations related to the highest and best use of real estate. 1.1 Study of modern approaches to office property management. 2. Analysis of the commercial real estate market in Russia and Saint Petersburg. 3. Calculation of the land plot value as if vacant and as improved (for three alternative use scenarios). 3.3 Calculation and justification of basic economic performance indicators. 4. Sensitivity analysis and scenario analysis for all use options (both for land with improvements and as vacant). As a result of the analysis of the specifics of office real estate and its management features, a pool of acceptable use options was developed. To achieve these results, the following information technologies were used or developed in the course of the work, including software, cloud services, databases, and other tools: Project Expert, Statistica 13, Acrobat Reader, Kaspersky Endpoint Security, Google Chrome, Firefox, Yandex Browser, ConsultantPlus Expert (updated version), and internal regulatory documentation of JSC “UEC-Klimov”.

• РЕФЕРАТ
• ВВЕДЕНИЕ
• 1. ТЕОРИТИЧЕСКИЕ ПОЛОЖЕНИЯ ВЫБОРА НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ
  • 1.1. Выбор ННЭИ в теории принятия управленческих решений
  • 1.2. Объект недвижимости офисного назначения как объект управления
    • 1.2.1. Управление офисной недвижимостью
    • 1.2.2. Современные подходы к управлению
  • 1.3. Алгоритм выбора наиболее эффективного использования объекта офисного назначения
• 2. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА И АНАЛИЗ РЫНКА
  • 2.1. Описание объекта и исследование его расположения
  • 2.2. Анализ внешней среды
  • 2.3. Анализ объектов-аналогов и расчет ставки аренды
• 3. ВЫБОР НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ВАРИАНТА ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ
  • 3.1 Выбор наиболее эффективного варианта использования земельного участка как условно свободного
  • 3.2 Расчет и обоснование необходимых базовых экономических показателей
  • 3.3. Выбор наиболее эффективного варианта использования земельного участка с улучшением
• 4. АНАЛИЗ РИСКОВ
  • 4.1 Анализ чувствительности для ЗУ
  • Анализ чувствительности представляет собой метод оценки влияния, при котором мы анализируем, насколько изменился оцениваемый нами объект, параметр или показатель, при изменении одного или более влияющего критерия поочередно.
  • Начнем с анализа чувствительности для офисов класса А.
  • Далее перейдем к проведению анализа чувствительности для офисов класса B. Здесь будет взят тот же процент отклонения, что и ранее, для более точной наглядности, как практически идентичные изменения, могут по-разному влиять на стоимость ЗУ.
  • Начиная с анализа чувствительности, мы видим, что наиболее восприимчивыми показателями стали: 1) Аренда одного номера; 2) Потери от недозагрузки; 3) Коэффициент операционных расходов; 4) Темп удорожания строительства; 5) Коэффициент капитализации.
  • 4.2. Сценарный анализ для ЗУ
  • 4.3. Анализ чувствительности для ЗУ с улучшением
  • 4.4. Сценарный анализ для ЗУ с улучшениями
• ЗАКЛЮЧЕНИЕ
• СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ
• ПРИЛОЖЕНИЕ А
• ПРИЛОЖЕНИЕ Б
• ПРИЛОЖЕНИЕ В
• ПРИЛОЖЕНИЕ Г