Details

Данная работа посвящена исследованию выбора наилучшего и наиболее эффективного использования (наилучшего и наиболее эффективного использования ) объекта торговой недвижимости в современных условиях российского рынка. Объектом исследования выступает торговый центр «Клондайк», расположенный по адресу: г. Санкт-Петербург, 2-й Муринский проспект, 38. Исследование включало изучение теоретических основ выбора наилучшего и наиболее эффективного использования, анализ рынка торговой недвижимости Санкт-Петербурга, определение арендных ставок методом сравнения с аналогами, расчет стоимости земельного участка и сравнительный анализ вариантов использования объекта с проведением анализа рисков. Работа основана на анализе актуальных данных рынка недвижимости, кадастровых сведений и нормативно-правовой базы с применением методов сравнительного анализа, DCF-моделирования и анализа чувствительности ключевых параметров проекта. В результате исследования был проведен комплексный анализ вариантов использования объекта недвижимости: строительство жилого дома на условно свободном участке, реконструкция существующего торгового центра и модернизация с созданием фудкорта. Построены финансовые модели для каждого варианта с расчетом чистой приведенной стоимости (NPV). Определено, что наиболее эффективным вариантом использования земельного участка как условно свободного является строительство жилого дома Для достижения данных результатов в работе были использованы следующие информационные технологии: справочно-правовая система «КонсультантПлюс», геоинформационная система «Публичная кадастровая карта», аналитические платформы CBRE и Knight Frank, Microsoft Excel для финансового моделирования, специализированные базы данных по строительным нормативам и ценообразованию.

This work is devoted to the study of selecting the highest and best use (HBU) of a commercial real estate object in the current conditions of the Russian market. The object of study is the shopping center "Klondike", located at: St. Petersburg, 2nd Murinskiy Prospekt, 38. The research included the study of the theoretical foundations of choosing the best and most efficient use, the analysis of the commercial real estate market in St. Petersburg, the determination of rental rates by comparison with analogues, the calculation of the cost of land and a comparative analysis of the options for using the facility with risk analysis. The work is based on the analysis of current real estate market data, cadastral information and the regulatory framework using methods of comparative analysis, DCF modeling and sensitivity analysis of key project parameters. The work is based on the analysis of current real estate market data, cadastral information, urban planning regulations and legal framework. The research was conducted using methods of comparative analysis, DCF modeling and sensitivity analysis of key project parameters. As a result of the study, a comprehensive analysis of real estate use options was conducted, including: construction of a residential building on a vacant lot, reconstruction of the existing shopping center and modernization with creation of a food court. Financial models were built for each option with calculation of net present value. It was determined that the most effective option for using the land plot as vacant is the construction of a residential building and for the object with existing improvements — replanning of the shopping center without modernization. To achieve these results, the following information technologies were used in the work: legal reference system "ConsultantPlus" for regulatory framework analysis, geographic information system "Public Cadastral Map" for obtaining land plot characteristics.