Details

Данная работа посвящена разработке подхода к формированию и оптимизации портфеля земельных участков девелопера с оценкой его экономической эффективности на основе анализа практик ведущих российских компаний и особенностей рынка Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Высотное строительство рассматривается как частный случай применения методики. Задачи, которые решались в ходе работы: 1. Проанализировать теоретические основы портфельного подхода к управлению земельными участками и земельным банком девелопера. 2. Исследовать структуру и динамику земельных банков ведущих девелоперов России и сравнительно проанализировать основные способы пополнения земельного банка (прямая покупка, M&A, КРТ/РЗТ, JV, опционы, аренда), оценив их экономическую эффективность и риски. 3. Разработать методику определения ликвидных и экономически эффективных участков с расчётом показателей NPV, IRR, PI и интегрального показателя ликвидности. 4. Сформировать авторскую методику формирования земельного банка с целевыми показателями (KPI) и принципами диверсификации. 5. Оценить экономическую эффективность предложенного подхода на примере практических кейсов и контрафактического прогноза ГК «Самолёт». 6. Сформировать методические рекомендации по формированию и оптимизации портфеля земельных участков для девелопера применительно к рынку Санкт-Петербурга. В результате работы предложена авторская методика, построенная на приоритете экономической эффективности над объёмом, ориентации на оборачиваемость (горизонт покрытия продаж 4–5 лет), диверсификации по регионам, ценовым сегментам и способам входа, а также на финансировании покупки земли из операционного денежного потока. Разработана пяти шаговая методика расчёта ликвидности и предельной стоимости земли, а также система целевых KPI портфеля. На основе анализа показателей ведущих девелоперов (Setl Group, ЛСР, «Эталон», ГК «Самолёт») и контрафактического прогноза подтверждена гипотеза о том, что системный портфельный подход обеспечивает более высокую экономическую эффективность и устойчивость девелоперской деятельности, чем экстенсивное наращивание земельного банка без структурного анализа. Показано, что следование предложенной методике позволило бы повысить EBITDA-маржу с 14 % до 22–25 %, увеличить чистую прибыль в 2,5–3 раза и избежать обращения за господдержкой. Для достижения полученных результатов использованы следующие программные комплексы: Microsoft Excel, Microsoft Word, Microsoft Power BI,Autodesk Revit 2024.

This work is devoted to the development of an approach to the formation and optimization of a developer’s land plot portfolio with an assessment of its economic efficiency, based on the analysis of the practices of leading Russian companies and the characteristics of the Saint Petersburg and Leningrad Region market. High-rise construction is considered as a particular case of the methodology’s application. The following tasks were solved during the work: 1. To analyze the theoretical foundations of the portfolio approach to managing land plots and a developer’s land bank. 2. To study the structure and dynamics of the land banks of leading Russian developers and to comparatively analyze the main methods of replenishing the land bank (direct purchase, M&A, integrated territory development, JV, options, lease), assessing their economic efficiency and risks. 3. To develop a methodology for identifying liquid and economically efficient plots with the calculation of NPV, IRR, PI indicators and an integral liquidity index. 4. To formulate an original methodology for forming a land bank with target indicators (KPIs) and diversification principles. 5. To assess the economic efficiency of the proposed approach using practical cases and a counterfactual forecast of Samolet Group. 6. To formulate methodological recommendations for the formation and optimization of a land plot portfolio for a developer with respect to the Saint Petersburg market. As a result of the work, an original methodology was proposed, based on the priority of economic efficiency over volume, a focus on turnover (a sales coverage horizon of 4–5 years), diversification by regions, price segments and entry methods, and financing of land purchases from operating cash flow. A five-step methodology for calculating liquidity and the maximum land value was developed, as well as a system of target portfolio KPIs. Based on the analysis of the indicators of leading developers (Setl Group, LSR, Etalon, Samolet Group) and a counterfactual forecast, the hypothesis was confirmed that a systematic portfolio approach provides higher economic efficiency and sustainability of development activity than the extensive accumulation of a land bank without structural analysis. It was shown that following the proposed methodology would have made it possible to increase the EBITDA margin from 14% to 22–25%, increase net profit by 2.5–3 times, and avoid applying for state support. To achieve the above results, the following software tools were used: Microsoft Excel, Microsoft Word, Microsoft Power BI,Autodesk Revit 2024.