Details

Объект исследования - особняк Э.Э. Бремме, объект культурного наследия регионального значения (Санкт-Петербург, 12-я линия В.О., д. 41, корп. 1, литера Ж). Предмет исследования - обоснование наиболее эффективного использования памятника в рамках охранного законодательства. Цель работы - разработать комплекс мероприятий, повышающих доходность и рыночную стоимость особняка через выбор наилучшего варианта приспособления, допустимого предметом охраны и охранным обязательством КГИОП. В работе изучены правовые ограничения по ФЗ-73 и Закону Санкт-Петербурга № 333-64; описаны здание и участок, оценены местоположение и транспортная доступность; проанализирован рынок коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга в гостиничном, офисном и ресторанном сегментах; методом квалиметрии рассчитаны арендные ставки, обоснованы затраты на приспособление и определена ставка дисконтирования. Три сценария сопоставлены методом дисконтированных денежных потоков и анализа чувствительности на семилетнем горизонте. По результатам расчётов офисный сценарий формирует NPV 96,5 млн руб., ресторанный - 24,8 млн руб., бутик-отель на девять номеров - 205,4 млн руб. при объёме инвестиций 72,8 млн руб. Моделирование Монте-Карло подтвердило вывод: гостиничный вариант оказался и самым доходным, и самым устойчивым (среднее NPV 227,9 млн руб., коэффициент вариации 6,9 %). Наиболее эффективным использованием признано приспособление особняка под бутик-отель верхнего ценового сегмента. При выполнении работы использовались: MS Office, КонсультантПлюс (обновляемая версия), Kaspersky Security.

The object of research is the E.E. Bremme mansion, a cultural heritage object of regional significance located at: St. Petersburg, 12th Line of Vasilyevsky Island, 41, bldg. 1, lit. Zh. The subject of research is the justification of the highest and best use of the monument within the limits of heritage-protection law. The aim of the work is to develop a set of measures that raise the profitability and market value of the mansion through the selection of the optimal adaptive-reuse option admissible under the protected features and the KGIOP protection obligation. The work examined the legal restrictions under Federal Law No. 73-FZ and St. Petersburg Law No. 333-64; described the building and the land plot and assessed the location and transport accessibility; analysed the St. Petersburg commercial real estate market in the hotel, office and restaurant segments; and, using the qualimetric method, calculated rental rates, substantiated adaptation costs and determined the discount rate. The three scenarios were compared using the discounted cash flow method over a seven-year horizon, with robustness verified through sensitivity analysis and Monte Carlo simulation. The office scenario yields an NPV of RUB 96.5 mln, the restaurant scenario RUB 24.8 mln, and a nine-room boutique hotel RUB 205.4 mln with an investment volume of RUB 72.8 mln. Monte Carlo simulation confirmed the conclusion: the hotel option proved both the most profitable and the most stable (mean NPV RUB 227.9 mln, coefficient of variation 6.9%). The highest and best use was recognised as adaptation of the mansion into an upper-segment boutique hotel. The work used: MS Office, ConsultantPlus (updatable version), Kaspersky Security.