Details

Данная работа посвящена разработке комплекса мероприятий по редевелопменту здания бывшей автоматической телефонной станции, расположенной по адресу г. Санкт-Петербург, проспект Металлистов, дом 36. Задачи, которые решались в ходе исследования: 1. Проанализировать выбранный объект недвижимости и его местоположение. Провести анализ макроэкономических показателей рынка недвижимости в России. 2. Разработать комплекс мероприятий по редевелопменту, включая три варианта эффективного использования. 3. Рассмотреть варианты редевелопмента на устойчивость к рискам. Объектом исследования является здание бывшей автоматической телефонной станции по адресу г. Санкт-Петербург, проспект Металлистов, дом 36. Здание не эксплуатируется и является бывшей телефонной станцией советского периода в Красногвардейском районе Санкт-Петербурга. Был проведён анализ рынка недвижимости и составлены прогнозы по темпам роста арендных ставок в офисном, гостиничном и медицинском сегментах. По результатам проведённого исследования наиболее эффективным вариантом использования земельного участка как условно свободного и с улучшениями признан медицинский центр (NPV - 552 368 582 руб., PP - 5 лет). Среди рассмотренных альтернатив также оценены реконструкция под бизнес-центр класса В (NPV - 433 514 862 руб.) и реконструкция под гостиницу 3* (NPV - 331 451 025 руб.). Анализ рисков методом Монте-Карло подтвердил, что вариант медицинского центра является наиболее устойчивым при колебании ключевых факторов. Для достижения данных результатов в работе были использованы следующие информационные технологии, программное обеспечение, облачные сервисы, базы данных и прочие ресурсы: Project Expert, Statistica 13, Acrobat Reader, Kaspersky Endpoint Security, Google Chrome, Firefox, Yandex Browser, Консультант Плюс Эксперт.

This work is devoted to developing a set of measures for the redevelopment of a former automatic telephone exchange building located at 36 Metallistov Prospekt, Saint Petersburg. The research set the following goals: 1. Analyze the selected property and its location. Conduct an analysis of macroeconomic indicators of the real estate market in Russia. 2. Develop a set of redevelopment measures, including three options for the most efficient use. 3. Assess the redevelopment options for risk resilience. The object of the study is the former automatic telephone exchange building at 36 Metallistov Prospekt, Saint Petersburg. The building is disused and was a Soviet-era telephone exchange in the Krasnogvardeisky District of Saint Petersburg. A real estate market analysis was carried out, and forecasts were made for growth rates of rental rates in the office, hotel, and medical segments. Based on the results of the study, a medical center (NPV - 552,368,582 rubles, PP - 5 years) was recognized as the highest and best use of the land plot as hypothetically vacant and with improvements. Among the alternatives considered, redevelopment into a class B business center (NPV - 433,514,862 rubles) and redevelopment into a 3-star hotel (NPV - 331,451,025 rubles) were also evaluated. Risk analysis using the Monte Carlo method confirmed that the medical center option is the most resilient to fluctuations in key factors. To achieve these results, the following information technologies, software, cloud services, databases, and other resources were used: Project Expert, Statistica 13, Acrobat Reader, Kaspersky Endpoint Security, Google Chrome, Firefox, Yandex Browser, Consultant Plus Expert.