Details

Цель работы – определить наиболее эффективный вариант использования объекта культурного наследия (производственного корпуса с водонапорной башней товарищества «Братья Н. и В. Леонтьевы и Ко») посредством сравнительной инвестиционной оценки пяти альтернативных сценариев. В работе решены следующие задачи: изучены теоретические основы управления ОКН и нормативно-правовая база их использования; проведён анализ объекта и рыночной среды с определением арендных ставок по пяти вариантам; рассчитана ставка дисконтирования методом CAPM; выполнена инвестиционная оценка методом ДДП с расчётом NPV и срока окупаемости; проведён анализ рисков; разработана концепция реализации наилучшего варианта. Информационная база: нормативно-правовые акты РФ, научная литература, аналитические данные рынка недвижимости, данные органов государственной власти и КГИОП. По итогам исследования установлено, что наиболее эффективным вариантом использования объекта является его реконструкция под гостиницу категории 4 звезды (NPV = 468 112 163 руб.), что подтверждается результатами моделирования методом Монте-Карло. Разработана концепция дизайн-отеля «VULKAN Industrial Hotel», интегрирующего промышленное наследие во все составляющие гостиничного бизнеса. Результаты могут быть применены потенциальным правообладателем объекта в качестве готового управленческого решения, подкреплённого финансовыми расчётами и оценкой устойчивости проекта. В процессе работы использовалось следующее программное обеспечение: Project Expert, Figma, Microsoft Excel, Acrobat Reader, Yandex Browser, Safari а также справочно-правовая система «КонсультантПлюс Эксперт» (обновляемая версия).

The aim of this work is to identify the highest and best use of the cultural heritage property – the production building with water tower of the Brothers N. and V. Leontyev and Co. Partnership – through a comparative investment assessment of five alternative functional use scenarios. The following objectives were addressed: the theoretical foundations of cultural heritage property management and regulatory framework were examined; the subject property and market environment were analyzed, including determination of market rental rates for each alternative; the discount rate was calculated using the CAPM methodology; each alternative was assessed by the discounted cash flow method with NPV and payback period; project risk was analyzed through sensitivity analysis and Monte Carlo simulation; an implementation concept was developed for the highest and best use alternative. The information base comprises Russian regulatory acts, domestic and international research literature, real estate market analytics, official government data, and information from the Saint Petersburg KGIOP. The study concludes that the highest and best use is conversion into a 4-star hotel (NPV = RUB 468,112,163), corroborated by Monte Carlo simulation. The VULKAN Industrial Hotel (4*) concept was developed, integrating industrial heritage into all dimensions of the hotel business. Results may serve as a ready management decision for a prospective owner, supported by financial calculations and project resilience assessment. The following software was used in the course of this work: Project Expert, Figma, Microsoft Excel, Acrobat Reader, Yandex Browser, Safari and the ConsultantPlus Expert legal reference system (updated version).