Details

Целью работы является обоснование наилучшего варианта использования земельного участка с находящимся на нём зданием, имеющим значительный физический износ, путём сравнительного анализа шести альтернативных сценариев: возведение нового объекта и реконструкция существующего под бизнес-центр, торговый центр или складское помещение. Задачи исследования: 1. Анализ физических, правовых и градостроительных характеристик земельного участка и здания. 2. Исследование макроэкономики и рыночных трендов в сегментах офисной, торговой и складской недвижимости Санкт-Петербурга. 3. Модернизация классификации коммерческой недвижимости с внедрением ESG-критериев . 4. Расчёт стоимости земельного участка как условно свободного методом остатка с дисконтированием денежных потоков для трёх типов нового строительства. 5. Оценка эффективности реконструкции по NPV и сроку окупаемости. 6. Количественный анализ рисков шести сценариев с помощью анализа чувствительности и моделирования Монте-Карло. Для реализации исследования использовались: Microsoft Excel, Project Expert, Statistica 13; справочник «КО‑ИНВЕСТ»; аналитические платформы NF Group, IPG, Damodaran Online; «КонсультантПлюс»; РГИС Санкт‑Петербурга, Публичная кадастровая карта (nspd.gov.ru), «Яндекс.Недвижимость».

The aim of the work is to justify the best use of the land plot and the building located thereon, which has significant physical deterioration, through a comparative analysis of six alternative scenarios: new construction and reconstruction of the existing building into a business centre, a shopping centre or a warehouse. The research set the following goals: 1. To analyse the physical, legal and urban planning characteristics of the land plot and the building. 2. To study macroeconomic indicators and market trends in the office, retail and warehouse real estate segments of St. Petersburg. 3. To modernise the classification of commercial real estate by introducing ESG criteria. 4. To calculate the value of the land plot as conditionally vacant using the residual method with discounting of cash flows for three types of new construction. 5. To assess the efficiency of reconstruction based on NPV and payback period. 6. To perform a quantitative risk analysis of six scenarios using sensitivity analysis and Monte Carlo simulation. To carry out the research, the following information technologies and resources were used: Microsoft Excel, Project Expert, Statistica 13; the KO‑INVEST reference book; analytical platforms of NF Group, IPG, Damodaran Online; ConsultantPlus; GIS of St. Petersburg, the Public Cadastral Map (nspd.gov.ru), Yandex.Realty.