Details

Данная работа посвящена выбору наиболее эффективного варианта использования для объекта недвижимости, расположенного по адресу г. Санкт-Петербург, 9-я Красноармейская ул., д. 7, литера А. Работа основана на комплексном подходе, включающем: анализ характеристик объекта, его местоположения и правового статуса; исследование макроэкономической ситуации и рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга, в частности сегментов офисной, торговой недвижимости и общественного питания; оценку арендных ставок методом сравнительного анализа с объектами-аналогами; определение ключевых финансовых параметров: ставки дисконтирования (WACC), коэффициентов капитализации, операционных расходов и недозагрузки; сравнительный анализ вариантов использования; для условно свободного земельного участка: строительство офиса класса B, торгового помещения и ресторана; для земельного участка с существующими улучшениями: реконструкция здания под те же функции; анализ рисков с применением сценарного моделирования для ключевых переменных. В результате наиболее эффективным и экономически целесообразным вариантом использования рассматриваемого объекта недвижимости является его реконструкция и последующая эксплуатация в качестве ресторана. Данный вариант демонстрирует максимальную доходность, высокую инвестиционную привлекательность (наибольший NPV) и устойчивость к рыночным рискам по сравнению с альтернативными вариантами под офис класса B или торговое помещение. Для достижения данных результатов в работе правовая база формировалась на основе нормативных актов, доступных в справочно-правовой системе «КонсультантПлюс». Для сбора рыночных данных и проведения анализа использовались интернет-сервисы (Яндекс. Карты, Авто, отраслевые отчёты), а также ресурс Damodaran Online для финансовых показателей. Все экономические расчёты и моделирование выполнены в Microsoft Excel.

This work is devoted to selecting the most effective use option for a real estate property located at the address: St. Petersburg, 9th Krasnoarmeyskaya St., 7, letter A. The work is based on a comprehensive approach, including: analysis of the objects characteristics, its location and legal status; study of the macroeconomic situation and the commercial real estate market of St. Petersburg, particularly the office, retail, and food service segments; assessment of rental rates by comparative analysis with analogous properties; determination of key financial parameters: discount rate (WACC), capitalization rates, operating expenses, and vacancy rates; comparative analysis of use options — for the land as if vacant: construction of a class B office, retail space, and restaurant; for the land with existing improvements: reconstruction of the building for the same functions; risk analysis using scenario modeling for key variables. As a result, the most efficient and economically feasible option for using the considered real estate object is its reconstruction and subsequent operation as a restaurant. This option demonstrates maximum profitability, high investment attractiveness (highest NPV), and resilience to market risks compared to the alternative options for a class B office or retail space. To achieve these results, the legal framework of the work was formed based on regulatory acts available in the "ConsultantPlus" legal reference system. For collecting market data and conducting analysis, internet services (Yandex.Maps, Avito, industry reports) as well as the Damodaran Online resource for financial indicators were used. All economic calculations and modeling were performed in Microsoft Excel, ensuring the accuracy and validity of the works results.

• ВВЕДЕНИЕ
• 1. ХАРАКТЕРИСТИКА ОБЪЕКТА
  • 1.1. Описание земельного участка
  • 1.2. Описание улучшений
  • 1.3. Анализ местоположения объекта
• 2. АНАЛИЗ РЫНКА
  • 2.1. Анализ макроэкономических показателей в России
  • 2.2. Аналитика рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга
    • 2.2.1. Рынок недвижимости
    • 2.2.2. Анализ рынка офисной недвижимости
    • 2.2.3. Анализ рынка торговой недвижимости
    • 2.2.4. Расчет арендной ставки для текущего использования объекта
    • 2.2.5. Анализ рынка земельных участков Санкт-Петербурга
• 3. ВЫБОР НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ВАРИАНТА ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА
  • 3.1. Расчет базовых экономических показателей
  • 3.2. Анализ с целью выбора наиболее эффективного варианта использования земельного участка как условно свободного
    • 3.2.1. Расчет стоимости строительства для трех вариантов использования
    • 3.2.2. Наиболее эффективное использование объекта недвижимости как условно свободного
    • 3.2.3. Наиболее эффективное использование объекта недвижимости с имеющимися улучшениями
    • 3.2.3. Анализ рисков
• ЗАКЛЮЧЕНИЕ
• СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ИСТОЧНИКОВ
• ПРИЛОЖЕНИЕ А
• ПРИЛОЖЕНИЕ Б
• ПРИЛОЖЕНИЕ В
• ПРИЛОЖЕНИЕ Г