Details

Данная работа посвящена разработке и экономическому обоснованию комплекса мероприятий по повышению инвестиционной привлекательности объекта коммерческой недвижимости, имеющего статус выявленного объекта культурного наследия, располагающегося по адресу, г. Ломоносов, Владимирская ул., 10В. Научная новизна данной работы заключается в разработке усовершенствованной модели оценки инвестиционной привлекательности коммерческой недвижимости, в которой принципы устойчивого развития (ESG) впервые введены как самостоятельный и интегральный компонент, наряду с доходностью, рисками и ликвидностью. Задачи, которые решались в ходе исследования: систематизированы теоретические подходы к определению сущности, значению и критериям инвестиционной привлекательности объектов коммерческой недвижимости; выявлены и классифицированы ключевые факторы, влияющие на стоимость, ликвидность и инвестиционную привлекательность складской недвижимости, включая современные нововведенные факторы, такие как цифровая маркировка продукции; выполнен анализ современного состояния рынка складской недвижимости в России, определены портрет потребителя и ключевые тренды, формирующие спрос; выполнена детальная диагностика объекта исследования, включая анализ местоположения, физических характеристик и перспектив стратегического развития; обоснован выбор наиболее эффективного варианта использования объекта недвижимости, с учетом его специфики и проанализированы сопутствующие риски; разработан конкретный план мероприятий, направленных на повышение инвестиционной привлекательности объекта, и провести оценку его экономической эффективности. Работа проведена на базе открытых аналитических данных консалтинговых компаний (NF Group, JLL, CBRE), нормативно-правовых актов (приказы Минстроя, постановления Правительства, программа льготного кредитования ДОМ.РФ), а также данных об объекте исследования, полученных из публичных кадастровых систем и интернет-платформ. В результате были выявлены ключевые проблемы объекта, такие как аварийное состояние, статус ОКН, расположение в жилой зоне. С использованием метода анализа иерархии (МАИ) и метода экспертного ранжирования, был проведён анализ рисков, связанных с выбором наиболее эффективного использования объекта, по результатам которых объект было принято реставрировать под многофункциональный складской комплекс, включающий в себя секции B2C, B2S, а также light industrial. По результатам анализа была разработана инвестиционная стратегия, ключевым фактором которой стал комплекс ESG-мероприятий. Финальным этапом исследования стал расчет основных показателей эффективности, по результатам которого выбранная стратегия, опирающаяся на устойчивое развитие, доказала свою практическую эффективность. Для достижения данных результатов в работе были использованы такие информационные технологии, программное обеспечение и облачные сервисы, как пакте MS Office, справочно-правовая система «КонсультантПлюс», геоинформационный сервис «Региональная информационная система Санкт-Петербурга», интернет-платформа анализа коммерческой недвижимости «Циан», а также метод дисконтирования денежных потоков и модель Гордона.

This work is devoted to the development and economic justification of a set of measures to increase the investment attractiveness of a commercial real estate object that has the status of an identified cultural heritage site, located at the address: Lomonosov, Vladimirskaya Street, 10V. The scientific novelty of this work lies in the development of an improved model for assessing the investment attractiveness of commercial real estate, in which the principles of sustainable development (ESG) are first introduced as an independent and integral component, along with profitability, risks and liquidity. The tasks that were solved in the course of the study: theoretical approaches to determining the essence, meaning and criteria of investment attractiveness of commercial real estate objects were systematized; identified and classified key factors affecting the value, liquidity and investment attractiveness of warehouse real estate, including modern innovative factors, such as digital product labeling; an analysis of the current state of the warehouse real estate market in Russia was carried out, a consumer portrait and key trends that form demand were determined; a detailed diagnosis of the object of study was carried out, including an analysis of the location, physical characteristics and prospects for strategic development; the choice of the most effective option for the use of the real estate object was substantiated, taking into account its specifics and the associated risks were analyzed; A specific action plan has been developed to increase the investment attractiveness of the facility, and to assess its economic efficiency. The work was carried out on the basis of open analytical data from consulting companies (NF Group, JLL, CBRE), regulatory legal acts (orders of the Ministry of Construction, government decrees, the preferential lending program DOM.RF), as well as data on the object of research obtained from public cadastral systems and Internet platforms. As a result, the key problems of the facility were identified, such as the emergency condition, the status of the OCH, and the location in a residential area. Using the hierarchy analysis method (MAI) and the expert ranking method, an analysis of the risks associated with the selection of the most efficient use of the object was carried out, according to the results of which it was decided to restore the object into a multifunctional warehouse complex, including B2C, B2S, and light industrial sections. Based on the results of the analysis, an investment strategy was developed, the key factor of which was a set of ESG measures. The final stage of the study was the calculation of the main performance indicators, according to the results of which the chosen strategy based on sustainable development proved its practical effectiveness. To achieve these results, such information technologies, software and cloud services as the MS Office pact, the legal reference system "ConsultantPlus", the geographic information service "Regional Information System of St. Petersburg", the Internet platform for analyzing commercial real estate "Cian", as well as the method of discounting cash flows and the Gordon model were used in the work.